Дисертацію присвячено теоретико-методологічному дослідженню проблеми формування ринку землі в умовах трансформаційного стану економіки держави. Висвітлюються динаміка та тенденції розвитку ринкових земельних відносин в Україні та інших державах світу через історико-логічний аналіз. Проведено теоретичне дослідження щодо властивостей об’єкта та поведінки суб’єкта ринку землі.
Розроблено механізм моніторингу цін продажу земельних ділянок державної власності як інструменту підвищення ефективності управління ринковими процесами. Проведено моніторинг цін на ринку земель України. Рекомендовано удосконалити методи державного регулювання ціноутворення на первинному ринку землі через встановлення нижньої межі цін на земельні ділянки.
The thesis is devoted to theoretical and methodological research of land market formation problem in transformational state’s economics conditions. Dynamic and tendency of land relations development in Ukraine and another counties has been illustrated through historical and logical analysis. The theoretical research of land market object’s characteristics and behavior of a land market person has been performed.
The mechanism of price monitoring for state land has been elaborated. It is a tool of increasing effectiveness of market management. The price monitoring for Ukrainian primary land market has been implemented. Recommended floor land prices have been proposed to establish in an initial stage of primary land market formation.
Перехід до цивілізованих форм ринкових відносин передбачає реформування суспільства за багатьма напрямками соціально-економічного розвитку держави. Найважливішим з них є вдосконалення системи земельних відносин та її інституційного забезпечення. Зі сформованої на сьогодні в Україні ситуації очевидно, що надії й очікування, пов’язані з попередніми земельними реформами, не виправдалися. Тому реформування архаїчних відносин щодо форм власності на землю стає об’єктивним процесом. Вважаємо, що тільки докорінні зміни земельних відносин можуть забезпечити проведення соціально спрямованої, екологічно орієнтованої й економічно обґрунтованої земельної реформи.
Ринок землі створює різноманітні альтернативні форми земельної власності; забезпечує повноцінне функціонування ринку нерухомості в цілому; розширює фінансово-кредитний простір за рахунок іпотечного кредитування; збільшує матеріально-фінансову базу територіальних утворень; стимулює інвестування іноземного й національного капіталу в землю та в усе створене на ній. Це надзвичайно важливі аспекти формування ринково-орієнтованої економіки. Тому необхідно розробити новий комплексний підхід до дослідження ринку землі, формування його структури, умов і методів стабілізації процесів, що відбуваються в сфері земельних відносин.
Теоретичною й методологічною основою дослідження є наукові розробки зарубіжних і вітчизняних економістів різних шкіл і течій. Цілий ряд положень теорії земельних відносин знайшли своє висвітлення в працях Р.Барра, М.Блауга, К.Маркса, А.Маршала, Дж.Мілля, Н.Ордуей, Д.Рікардо, А.Сміта, Дж.Фридмана, Г.Харрисона та інших.
Серед вітчизняних учених різними аспектами даної проблеми займаються В.Амбросов, Ю.Білик, П.Гайдуцький, В.Галушко, О.Гриценко, О.Гуторов, А.Даниленко, Д.Добряк, О.Драпіковський, О.Зайцев, І.Іванова, С.Кручок, В.Кулініч, В.Месель-Веселяк, Л.Новаковський, М.Могилова, О.Песцова, І.Пучковська, П.Саблук, А.Тихонов, А.Третяк, М.Федоров, О.Яременко та інші. Активно досліджують цю проблему й російські вчені В.Бєлєнький, І.Буздалов, Р.Гумеров, Е.Крилатих, В.Куликов, П.Лойко, В.Милосердов, А.Молчанов, В.Назаренко, М.Савіна, О.Петриков, А.Хахалін, Б.Черняков, Н.Шагайда, І.Шаляпіна та інші.
Відзначаючи внесок цих та інших учених у розвиток системи земельних відносин, необхідно зауважити, що в сучасних умовах ці відносини настільки динамічні й суперечливі, що потребують подальшого дослідження. Адже навіть за наявності ґрунтовних досліджень сучасних вітчизняних і зарубіжних учених у проблемі формування ринку землі залишається чимало нерозкритих аспектів. Це пояснюється й тим, що, незважаючи на ґрунтовність напрацювань, немає й не може бути завершеної теорії власності. По-перше, трактування її сутності залежить від мінливого стану суспільних відносин, крізь призму яких розглядається поняття «власність», а по-друге, розвиток цих відносин як невід’ємна складова розвитку суспільства в загальносвітовому вимірі не дозволяє поставити крапку у викладі цієї теорії. Це ж стосується й теорії земельної власності.
Земельна реформа в Україні залишається однією з найдискусійніших теоретичних і практичних проблем. Проте всі погоджуються із твердженням, що формування земельного ринку істотно вплине на економіку держави, перш за все на функціонування агропромислового комплексу. А це, у свою чергу, зумовлює необхідність наукової розробки питань державного регулювання ринку землі, оподаткування, інвестування, іпотечного кредитування, моніторингу ринкових процесів, запобігання появі та функціонуванню тіньового ринку землі та ін. Важливість багатьох невирішених питань формування, розвитку й регулювання ринку землі та його структури, їхня недостатня наукова розробка обумовили вибір теми дисертаційної роботи, її мету й логіку дослідження.
Метою дослідження є розкриття особливостей становлення та розвитку ринку землі в умовах ринкової трансформації економіки держави.
Реалізацію цієї мети здійснено через розв’язання цілого ряду завдань, основними серед яких є:
- виявити теоретико-методологічні основи дослідження ринку землі;
- визначити структуру ринку землі та систематизувати різновиди земельних субринків;
- провести історико-логічний аналіз розвитку ринкових земельних відносин;
- виділити закономірності у поведінці суб’єктів ринку землі;
- розкрити особливості земельних відносин у трансформаційній економіці;
- виявити основні тенденції функціонування ринку землі в Україні;
- розробити механізм проведення аналізу процесів у ціноутворенні на загально-національному ринку землі державної власності;
- запропонувати практичні рекомендації з регулювання ціноутворення на первинному ринку землі України.
Об’єктом дослідження є об’єктивні закономірності формування ринку землі в умовах трансформаційної економіки.
Предметом дослідження є процес формування і функціонування первинного ринку землі у транзитивному суспільстві.
Наукова новизна результатів дисертаційного дослідження, отриманих особисто автором, полягає у наступному:
вперше:
- розроблено теоретичні моделі поведінки суб’єктів ринку землі, побудовані на узгодженні фізично можливих, юридично дозволених, економічно вигідних і морально припустимих способів використання земельних ділянок, з виділенням найбільш імовірних варіантів поведінки у стабільній економіці та у трансформаційній, відмінність яких полягає в активності тіньового ринку землі;
- запропоновано в основу моніторингу вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення покласти таблично-графічну репрезентацію цін продажу ділянок із диференціацією за функціональним використанням земель, чисельністю населення адміністративно-територіального утворення та площею проданих земельних ділянок;
удосконалено:
- поняття ринку землі та розкрита його сутність як складної, суперечливої і багатомірної економічної системи, що відображає прямі й зворотні зв’язки суб’єктів господарської діяльності щодо руху (оренди, застави, купівлі-продажу, обміну, дарування й спадкування) земельних ділянок і прав на них і реалізує економічні інтереси суб’єктів ринку землі;
- класифікацію структурних елементів ринку землі шляхом доповнення існуючих критеріїв систематизації земельних субринків новим критерієм – економіко-територіальною ознакою (поєднує типи адміністративно-територіальних утворень і природно-територіальні зони, до яких відносяться землі);
- систематизацію рентоутворюючих факторів міських земель шляхом виділення природних (інженерно-геологічні, природно-кліматичні, екологічні) і витратних (ступінь забудови земельної ділянки, архітектурно-історична обстановка, наявність інженерних мереж, наявність під’їзних шляхів) факторів утворення їх диференціальної ренти І та ІІ;
дістали подальшого розвитку:
- класифікація різновидів земельної ренти шляхом виділення екологічної (плата власникові землі за право користування кращими екологічними умовами) та регіональної (реалізація природно-географічних і соціально-економічних переваг певного регіону) рент;
- структуризація тіньового ринку землі, де виділено чотири сегменти (легальний «світлий», напівлегальний «темний», неофіційний «сірий», підпільний «чорний») та формально легітимну модель ухиляння суб’єктів ринку від сплати податків на «темному» сегменті;
- система заходів державного регулювання ціноутворення на первинному ринку землі в умовах трансформаційної економіки: рекомендовано встановлювати нижню межу цін на земельні ділянки як інструмент запобігання негативним тенденціям у ціноутворенні; розроблено алгоритм визначення нижньої межі цін для різних груп земельних ділянок на основі графоаналітичного методу та розрахунку модальних і медіанних значень цін.