Дисертаційна робота присвячена дослідженню процесу інституціоналізації ринку нерухомості та його інституційно-суб’єктної структури. Доведено, що особливості інституціоналізація ринку нерухомості зумовлені специфікою нерухомості як товару, поведінкою суб’єктів та історією виникнення ринкових відносин. Інституціоналізація ринку нерухомості відбувається згідно з розвитком його структури і забезпечує виконання ним своїх функцій. Проведена систематизація функцій ринку нерухомості на мікроекономічні й макроекономічні , загальні і специфічні. Виявлені ефекти інституту специфікації прав нерухомої власності й обґрунтована необхідність використання інституту моніторингу.
Розкрито економічний зміст кондомініумів як інституційно-організованих суб’єктів, діяльність яких дозволяє вирішувати суперечності спільно-роздільного володіння нерухомістю. В інвестиційній сфері проаналізовано механізм функціонування інститутів спільного інвестування нерухомості, що мають низку переваг перед інституційно-неорганізованими суб’єктами.
Work is devoted to research of process of institutionalization of market of the real estate and his institutional-subjective structure. It is proved, that the features of institutionalization of market of the real estate are conditioned by the specific of the real estate as commodity, by the conduct of subjects and history of beginning of market relations. Institutionalization of market of the real estate depended on the development of its structure and provides implementation of its functions. Systematized functions of market of the real estate on micro and macro, general and specific. Ascertained effects of institute of specification of immobile ownership rights and substantiated necessity of the use of institute of monitoring. Economic maintenance of condominium as institutional-organized subject which decide contradictions of the jointly-distributed possession by the real estate is exposed. It is analyzed the mechanism of functioning of institutes of the joint investing in the real estate, that have the row of advantages before institutional-unorganized subjects.
Динамічний розвиток ринку нерухомості в сучасних умовах передбачає формування нового інституційного середовища, в межах якого поведінка економічних суб’єктів стане більш передбачуваною й координованою. Інституціоналізація ринку нерухомості стає перспективним напрямком його об’єктивного розвитку, а саме тому й актуальним об’єктом теоретичного дослідження.
Об’єктивним підґрунтям інституціоналізації ринку нерухомості виступає структуризація його економічних процесів, взаємозв’язок між якими відтворюється в межах певних інституцій, що забезпечують порядок і субординацію всієї системи ринкових відносин. Інституціоналізація ринкових відносин відбувається шляхом установлення необхідних способів координації, узгодження і впорядковування сумісних дій суб’єктів, які приймають рішення стосовно певних дій з нерухомістю. Даний процес характеризується появою спеціальних процедур та операцій з нерухомістю, які потрапляють у сферу діяльності особливих інститутів та інституційно-організованих суб’єктів.
На ринку нерухомості виникають тільки йому властиві характеристики (у відтворенні цінності його об’єктів, природі трансакційних витрат, системі обмежень, інверсії у процесі приватизації), що накладають відбиток на особливості його інституціоналізації. Це знаходить свій прояв у тому, що на ринку нерухомості з’являються інституційно-організовані суб’єкти, які здійснюють свою діяльність у сфері споживання (використання) нерухомості (кондомініуми), створення й розвитку (девелопери, сервейінги, трасти спільного інвестування), ринкового обороту (ріелтери, оцінювачі, аналітики, страхувальники, реєстратори). Кожен з інституційно-організованих суб’єктів формує своє інституційне поле життєдіяльності, наповнюючи його необхідними правилами й нормам.
Основною метою дисертаційної роботи є теоретичне дослідження процесу інституціоналізації ринку нерухомості, а також закономірностей виникнення і функціонування на ньому інституційно-організованих суб’єктів.
Відповідно до даної мети були поставлені наступні завдання:
- довести необхідність використання інституційного підходу до дослідження ринку нерухомості;
- обґрунтувати особливі чинники інституціоналізації ринку нерухомості;
- виявити основні етапи у процесі його інституціоналізації;
- провести аналіз поведінки інституційно-організованих суб’єктів у сфері споживання й інвестування нерухомості;
- визначити ефекти базисного інституту специфікації прав нерухомої власності;
- запропонувати створити інститут моніторингу ринку нерухомості, як загальної інформаційної умови його функціонування.
Об’єктом дисертаційного дослідження є сукупність об’єктивних економічних відносин, що складаються на ринку нерухомості та способи поведінки суб’єктів, які здійснюють на ньому певні дії.
Предметом наукового дослідження є процес інституціоналізації об’єктивних відносин, що складаються на ринку нерухомості, закономірності виникнення інституційно-організованих суб’єктів, інститутів, що регулюють їх поведінку в трансформаційній економіці.
Наукова новизна результатів дисертаційного дослідження, отриманих особисто здобувачем, полягає в наступному:
вперше:
- доведено, що особливості інституціоналізації ринку нерухомості обумовлені, по-перше, специфічними характеристиками нерухомості, по-друге, поведінкою суб’єктів в умовах масштабної, складної, асиметричної, асинхронної й невизначеної інформації, по-третє, інверсійно–приватизаційною історією становлення ринку нерухомості;
- введено в науковий обіг поняття «інституційно-суб’єктна структура ринку нерухомості», яка визначає способи функціонування інституційно-неорганізованих (до яких належать інституційні одиниці, що індивідуально оперують на ринку нерухомості) та інституційно-організованих (які здійснюють спеціалізовані операції і трансакції) суб’єктів;
- розкрито економічний зміст кондомініумів як інституційно-організованих суб’єктів, функціонування яких дозволяє розв’язувати суперечності спільно-роздільного привласнення нерухомості в процесі її використання;
дістало подальшого розвитку:
- класифікація функцій ринку нерухомості на: мікроекономічні (внутрішні способи дії), макроекономічні (вплив ринку нерухомості на інші сегменти економіки); загальні (відтворюють механізми функціонування самого ринку нерухомості) і специфічні (пов’язані з особливостями нерухомості);
- виявлення та розкриття ефектів специфікації прав на нерухому власність, як-то: 1) встановлення економіко-правового статусу власника нерухомості; 2) формування цінності нерухомих активів; 3) узагальнення базисної інформації про економіко-правовий стан нерухомості; 4) зростання відповідальності власника нерухомості; 5) підвищення ліквідності нерухомого майна; 6) створення умов для капіталізації економіки 7) зміцнення громадського порядку;
- основні характеристики інституту моніторингу ринку нерухомості, а саме його функції (збір інформації, нагляд за об’єктивними процесами, відображення та оцінка стану, аналіз причин, що змінюють ситуацію, попередження кризових ситуацій, обґрунтовування заходів підтримки і впливу на стан ринкових процесів), принципи організації (цілеспрямованість, системність, комплексність, структурна повнота й логічна завершеність, безперервність нагляду, періодичність зняття інформації, зіставлення вживаних показників) та індикатори розвитку (вартості нерухомості, цінового очікування, прибутковості, розшарування ринку нерухомості, співвідношення прибутковості вкладень у нерухомість і відсотка по банківських депозитах, ступінь капіталізації (співвідношення цін первинних і вторинних ринків);
удосконалено:
- організаційний механізм функціонування пайових інвестиційних фондів у нерухомість, у які залучається виключено нерухоме майно як пайовий внесок учасників з подальшим оперуванням ним відповідно до потреб управляючої організації;
- періодизацію процесу інституціоналізації ринку нерухомості, який у своєму розвитку проходить дві стадії інверсійно-приватизаційну (ринкові інститути зароджуються поза ринкового середовища) і постприватизаційну (де відтворюються об’єктивні закономірності формування інститутів). Як критерії періодизації вирізняють характер і ступінь розвиненості інституційно-організованих суб’єктів ринку і природу інститутів, регулюючих і захищаючих їх поведінку.